2023년 현재
- United States: $20.89 trillion
- China: $14.72 trillion
- Japan: $5.06 trillion
- Germany: $3.85 trillion
- United Kingdom: $2.67 trillion
- India: $2.66 trillion
- France: $2.63 trillion
- Italy: $1.89 trillion
- Canada: $1.64 trillion
- South Korea: $1.63 trillion
- Russia: $1.48 trillion
- Brazil: $1.44 trillion
- Australia: $1.32 trillion
- Spain: $1.28 trillion
- Indonesia: $1.05 trillion
the total GDP of the global economy is predicted to double between 2022 and 2035.
* 중국에서 외국인의 부동산 구입
중국에서 토지의 소유권은 국가나 집체(중국 농촌의 최하위 행정단위)만 갖습니다. 이때 토지의 소유권은 국가에 있기에 소유권은 사고팔 수가 없습니다. [중국의 토지 사용권이란?] 토지의 소유와 이용을 분리하는 중국은 토지를 이용할 권리인 토지 사용권 매매를 허용
What are the Requirements to Purchase Property in China as a Foreigner?
A foreigner must have studied or worked in China for at least one year before purchasing property there. A foreigner can only own one property in China, and that property must be residential.
There are additional requirements by province and city. For example, in Beijing, you must pay taxes and social security for at least five years before you are permitted to buy a property.
What are the Restrictions on Buying a Property in China as a Foreigner?
- The property must be residential
- If the property is commercial, a foreigner must incorporate in China
- You may own only one property
- You must possess a long-term visa
- You cannot be a landlord, as a foreigner
- You must pay a 1% deposit and an initial 30% of the purchase price to the seller in RMB, if you are obtaining a mortgage
* 인도에서 외국인의 부동산 구입
In India, land ownership is primarily established through a registered sale deed (a record of the property transaction between the buyer and seller).
먼저,인도 외환관리법(FEMA, 1999)에 따르면 인도에 거주하지 않는 외국인은 부동산을 구매할 수 없으며, 5년 이상의 임대 계약도 할 수 없습니다
[외국인으로 부동산을 살 수 있는 경우]
1) OCI (Overseas Citizen of India, 부모가 인도 국적인 경우, 배우자가 인도인인 경우 등)로 등록된 경우 농업부지를 제외한 부동산을 구매할 수 있다.
2) 인도에 거주하는 외국인(Person resident in India): 비지니스/고용/장기 거주 등의 목적으로 인도에 상주하는 외국인의 경우 부동산이 속한 주정부(법원 등기소)의 허가를 받으면부동산을 구매할 수 있다. 단, 파키스탄, 방글라데시, 스리랑카, 아프가니스탄, 중국, 이란, 네팔, 부탄 국적의 경우 인도중앙은행의 허가를 받아야 함.
[참고]인도상주외국인(Person resident in India)이란?
(Section 2(v) of FEMA, 1999)
(i) 취업, 전문직, 비지니스 등의 목적으로 회계연도(4월 1일~3월 31일) 중 인도에182일 이상을 상주한 사람. (Pan Card, Aadhaar card, Form 16 보유자)
단, 취업, 거주, 비지니스 등의 목적으로 해외에 출타중인 사람 혹은 그렇게 의심이 되는 사람은 포함하지 않음.
(ii) 특정 기간에 하기와 같은 목적으로 인도에 있을 경우 상주 외국인으로 간주함.
-인도에 법인을 설립한 사람
-인도에 사무실, 지사, 에이전시 등을 보유한 상태에서 소유 또는 관리하는 사람이 해외에 상주할 경우
-해외에 사무실, 지사, 에이전시가 있으나 소유 또는 관리하는 사람이 인도에 상주할 경우
3) 외국인은 인도에 법인을 설립해 법인명으로 구매할 수 있다.
이 중 가장 흔한 케이스는 3번입니다. 2번의 신분으로 부동산을 구매할 경우에는 주정부 즉, 해당주의 법원 등기소로부터 허가를 받아야 합니다. 그러나 외국인 개인으로 구매한 부동산 구매 계약서에 등기를 허가해주지 않는 주가 많으며, 법원등기소의 재량권이 넓기 때문에 리스크를 줄이기 위해서는법규에 밝은 해당주의 법률전문가와 반드시 상담해야 합니다.더욱이 부동산을 되팔고자 할 때도 주정부로부터 명의 이전 허가를 받아야 하기 때문에 원하는 시기에 부동산을 판매하지 못할 위험성도 존재합니다.
[법인명으로 부동산 거래 시 유의사항]
인도에 설립한 법인이라도 주주가 외국인일 경우는 외환관리법상 외국법인으로 간주되기 때문에 외국인직접투자정책(FDI Policy)와 외환관리법(FEMA 1999), 인도 외무부(Ministry of Affairs)의 가이드라인을 반드시 참고해야 합니다. 하기는 외국인직접투자정책, 외환관리법, 인도외무부 공식 사이트에 명시된 외국법인 부동산 투자에 관한 유의사항입니다.
1. 외국법인(연락사무소 제외)은 인도 외환관리법에 의거해 부동산을 구매할 수 있다.
2. 외국에서 자금이 들어올 때는 반드시 인도중앙은행에 신고되어야 하며, 법인은 부동산 구매 후 90일 내에 인도 중앙은행에 Form IPI 신고를 해야 한다.
3. 부동산 판매 시 대금은 인도중앙은행의 허가를 득한 후 본국으로 송금할 수 있다.
4. 보유하고 있는 부동산은 대출을 위한 담보로 활용될 수 있다.
5. FDI Policy에서정의하는가능한부동산사업
- 마을개발, 주거/상업단지건설, 교육기관건설, 다리/도로건설, 인프라및도시개발
- 부동산임대료수익
6. FDI Policy에서정의하는불가능한부동산사업
- 시세차익을위해토지또는부동산을구매할경우
- 부동산사업또는 Farm House 건축
* 인도네시아에서 외국인의 부동산 구입
토지에 대한 권리를 권리보유자의 법적인 신분과 토지 보유 목적에 따라 소유권(Hak Milik/HM), 사업권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 및 사용권(Hak Pakai/HP)으로 구분하는 토지 공유 개념을 채택하고 있다.
소유권은 인도네시아 국적의 자연인과 특수 공법인에게만 허용하는 토지 권리로서, 시한이 없는 최상위 권리이며 한국의 토지 소유권과 같은 권리이다.
사업권은 토지 자체를 생산수단으로 하는 농장, 양식장 등에 주는 권리로서, 국유지 토지 위에 주며 사업권을 주는 최소 면적은 5 ha(15,000평)이며, 자연인에게 주는 최대 면적은 25 ha(75,000평)이며, 법인에게 주는 면적은 사업허가서를 기준하여 토지원장이 결정하며, 권리의 시한은 최초 최장 35년, 연장 최장 25년에 권리 갱신이 가능하며, 대규모 투자시에는 일시에 90년까지 권리가 가능하다.
건축권은 토지 위에 건축물 및 시설물을 건축할 수 있는 권리로써 최초 최장 30년, 연장 최장 20년에 허가 갱신이 가능하다.
사용권은 사용목적을 고려하여 최초 최장 25년, 연장 최장 20년에 권리 갱신이 가능하다.
소유권, 사업권, 건축권 및 사용권 토지 모두 정부의 승인없이 매매가 자유로우며 적법한 담보물로 인정되고 있다. 상술한 4가지 토지에 대한 권리 중에 외국인이 보유가 가능한 부동산은 사용권 토지 위에 지어진 부동산이다. 단독 주택의 경우는 현재 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 주택을 외국인이 매입하여 사용권으로 권리를 변경하여 합법적으로 소유할 수 있다.
아파트의 경우, 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 불허하나, 사용권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 허용하고 있다. 여기서 외국인이란 인도네시아에 거주허가서(KITAP/5년 유효) 혹은 기한부거주허가서(KITAS/1-2년 유효)를 가지고 있는 사람을 뜻한다.
외국인이 정식으로 출자하여 인도네시아에 세운 회사는 외국인이 아닌 내국인으로 분류되므로 사업권, 건축권 혹은 사용권 토지 위에 지어진 부동산을 보유할 수 있으며, 외국회사의 인도네시아 지점은 외국인으로 분류되므로 사용권 토지 위에 지어진 부동산 보유만 허용된다.
* 인도 투자의 허와 실
POSRI 보고서 인도 진출 관련 현지 합작투자의 허와 실 이민근 수석연구원, 글로벌연구센터 (leemk@posri.re.kr) 이대우 수석연구원, 글로벌연구센터 (ldw@posri.re.kr)
1. 현지 진출시에 인도 기업과의 파트너링은 여러 가지 장점이 존재 - 대규모 공업용지 확보, 라이선스 및 인허가 취득, 중앙 및 지방정부와의 교섭력 강화, 현지 노무관리, 고객정보 확보를 통한 고객관리, 중동·아프리카 등 제 3국 진출시 인도계 네트워크 활용 등 다양한 Merit 기대 가능
○ 일본무역진흥기구(JETRO)는 이 같은 장점들에도 불구하고, 인도 기업과 파트너링시 실제 발생하는 다음과 같은 문제에 대해서도 충분히 대비할 것을 강조
① 품질 및 기술관리상의 문제: 일본기업은 여력이 있을 때 품질향상, 기술개발 등을 주장하는 반면, 인도 경영인들은 회사의 성장과 규모 확대를 우선시 하여 의견 상충
② 설비투자 문제: 인도기업은 투자시 이익률은 높게, 회수기간은 짧게 가져가며, 직접적인 Return이 발생하지 않는 설비투자는 가능한 회피하는 경향
③ 채산관리 문제 : 인도기업은 합작 사업 자체의 이익 최대화를 우선하는 반면, 일본 기업은 글로벌 관점에서 장기적, 종합적인 이익 최대화 전략을 추구
④ 경합과 상권관련 문제: 현지 판매 네트워크 등을 이용하려는 제휴 목적에 반해, 인도는 물론 수출 시장에서 파트너사와 경쟁을 해야 하는 Case도 발생 ⑤ 의사결정 관련 문제: 기업문화, 지배구조 등에 의한 경영의사 결정방식이나 실행 속도 차이 등으로 합작 교섭 단계에서부터 문제 발생 소지 내포
⑥ 경영방침 문제: 재벌계 인도 기업은 이익을 중시하면서도 합리적인 투자를 지향하는 반면, 신흥기업은 신속한 경영의사 결정과 조기 사업확대를 추구
○ 인도 진출시 단독 및 합작투자의 장단점을 분석하여, 사업성격에 적합한 방식을 따르되, 사전에 철저한 조사를 통하여 Risk 최소화 필요 - 인도는 법률 강제 이행이 쉽지 않은 만큼 사전 예방이 가장 중요하며, 합작 투자시 문제 발생에 대비하여 경영권 확보, 계약 조건 구체화 등의 조치 필요 ○ 특히, 합작관계 결렬시에 발생할 수 있는 지분 매입/매각 손실 등 다양한 Risk에 대해서는 철저한 현지 사례 조사를 통하여 충분한 대비 요구
- 일본 혼다와 NTT 도코모사가 인도 현지 합작사업 철수시 파트너사와의 지분매입 협상과정에서 어려움을 겪은 사례는 반면교사로 삼을 필요
1. Honda와 NTT 도코모의 인도 합작 사례 교훈
혼다 자동차와 인도 Hero그룹이 ‘84년 설립한 Hero Honda는 합작 투자 성공 사례로 자주 거론되었으나, 경영갈등 끝에 ‘11년 결별
○ 이륜차 최고 기술력을 가진 혼다와 인도 최대 자전거 메이커로서 판매망이 우수한 Hero Group간의 제휴로, 상호 시너지가 극대화되어 이륜차 시장에서 M/S 1위에 등극하는 등 26년간 성공적으로 운영
○ 그러나, 로열티 인상, 혼다의 단독법인 설립을 두고 갈등이 발생하였고, 결국 혼다 측이 지분을 시장가격보다 50% 할인된 가격에 Hero 그룹에 매각함으로써 2011년 합작 관계가 청산됨
NTT도코모는 TATA그룹 산하 휴대전화회사에 지분투자 했으나, 실적 악화에 따른 철수 과정에서 TATA와 협상 난조로 진퇴양난 상황
○ NTT는 ’08년 2,670억엔을 투자 TATA TELE SERVICE 지분 26.5%를 취득하여 ‘TATA DOCOMO’를 설립했으나, 극심한 가격 경쟁 등으로 적자가 지속 확대되어 5년간 2,220억엔의 손실 계상
○ NTT는 ’14년 4월 사업 철수를 결정하고 TATA와 지분 매각 교섭을 벌였으나 실패, 결국 ’15.1월에 런던 국제 중재 재판소에 중재를 신청 - NTT는 합작 계약시 지분 증자권과 매각권의 두가지 옵션 조항을 명기해 두었음에도, TATA 측에서 여러가지 이유를 들며 지분 매수를 거부
Hero Honda와 TATA DOCOMO의 사례는 인도 합작투자의 성공과 실패, 합작관계 해소시의 문제점을 보여주는 대표적인 사례로 타 기업 들에게 주는 시사점이 큼 ○ 인도 현지 기업과 합작시, 제휴 시너지 극대화를 통해 현지시장 조기 정착과 Market Share를 확대할 수 있는 등 여러 가지 장점도 있지만,
○ 합작이 결렬될 경우, 외국기업은 지분 매입/매각 과정에서 막대한 손실을 보는 경우가 많아 합작투자의 결말이 결코 외국기업에게 호의적이지 않다는 것을 시사함
LG경제연구원이 2006년 발행한 보고서에 따르면, 인도에서 합작투자에 성공하기 위해서는 다음과 같은 대책이 필요하다고 조언
○ 사전조사를 철저하게 하라: 주먹구구식은 금물이며, 문제가 있으면 소송을 하면 된다는 생각을 버리고, 법률 강제 이행이 쉽지 않은 만큼 사전 대비를 철저하게 하는 것이 중요
○ 가능하면 대기업과 합작하라: 대기업은 중소기업에 비해 상대적으로 글로벌화된 경영 능력과 문화를 가지고 있고, 자금력과 고급인력을 확보하고 있어 사업수행에 유리
○ 경영권을 양보하지 말라: 인도 경영층의 도덕적 해이 가능성을 고려할 경우 경영권을 양보하기 보다 유능한 현채인을 고용하여 문제를 해결하도록 노력하는 것이 유리
○ 51% 지분은 부족하므로 75% 지분 확보에 노력하라: 주주총회 특별결의 사항의 지분 요건인 26%를 인도측이 확보할 경우 합작 파트너의 견제와 간섭이 우려
○ 언제든지 헤어질 준비를 하라: 초기에 합작으로 출발했다가 나중에 단독투자로 전환하는 사례가 많은 만큼 계약서 내용에 계약해지 조건을 면밀히 검토하고 반영 필요
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