지분 등기_법 상식

Q. 생각해 봅시다

 

공시가 5억인 땅 “가”에 500명이 구분등기 소유자로 등기 되어 있다.

다음의 법률 관계를 현대 한국의 법에 따라 해석 하시오.

 

A는 구분등기 소유자중 한 명이고, 구분등기를 근거로 B로부터 1000만원을 차입하고, B는 차입의 대가로 땅 “가”에 1억원의 가등기 설정을 하였다.

얼마 후 B가 경매를 신청하여 C가 10만원에 낙찰 받았다.

1.     B는 가등기권을 담보로 C에게 1억원을 요구 할 수 있는가?

2.     B는 실질적으로 얼마의 보상을 C로부터 받는가?

3.     C의 경매 낙찰로 땅 “가”의 소유권은 C에게 넘어가는가?

이때, 나머지 499명의 지분 소유권은 어떻게 되는가?

 

 

 

기본 사실

• 땅 “가”의 상태:
  공시지가 5억원의 땅에 500명의 구분등기(즉, 각자가 소유권의 일부를 독립적으로 행사할 수 있는 형태) 소유자가 등기되어 있으므로, 각 소유자의 지분 가치는 원칙적으로 5억원 ÷ 500 = 100만원 정도입니다.
• 담보 설정 거래:
  소유자 A는 자신의 구분등기를 근거로 B로부터 1,000만원을 차입하고, B는 그 담보로 땅 “가” 전체에 대해 1억원의 가등기(가처분적, 즉 향후 본등기 전 단계의 권리)를 설정하였습니다.
  – 주의할 점은, 구분등기제도 하에서는 각 소유자의 담보권은 원칙적으로 그 소유지분에 한정됩니다.
• 경매 및 낙찰:
  이후 B가 경매를 신청하여 C가 전체 땅 “가”를 10만원에 낙찰 받았습니다.
  – 다만, 구분등기의 경우 경매(강제집행)는 채무불이행한 소유자 A의 지분에 대해서만 이루어져야 하며, 전체 부동산이 매각되는 것은 아닙니다.

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문제별 분석

1. B가 가등기권을 담보로 C에게 1억원을 요구할 수 있는가?
2. B는 실질적으로 얼마의 보상을 C로부터 받는가?

경매대금 중 A의 지분에 해당하는 비율은 10만원 ÷ 500 = 200원 정도가 됩니다.

1. 경매 낙찰로 땅 “가”의 소유권은 C에게 넘어가는가? 그리고 나머지 499명의 지분 소유권은 어떻게 되는가?

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최종 요약

1. B는 C에게 1억원 전액을 요구할 수 없다.
   – 담보권은 A의 구분등기에 한정되며, 전체 부동산에 미치는 효력이 없으므로, B는 전체 1억원을 청구할 수 없습니다.
2. B는 실질적으로 경매대금 중 A의 지분 비율에 해당하는 금액만 회수하는데, 이 경우 약 200원 정도밖에 회수하지 못한다.
3. 경매 낙찰은 A의 지분에 한정되어 있으므로, C는 땅 “가”의 1/500 지분만 취득하며, 나머지 499명의 소유권은 원래 소유자들에게 남아 있다.

이와 같이 현대 한국법상 구분등기 체제 하에서는 각 소유자의 담보 권리 행사에 한계가 있으므로, B의 담보 실행은 A의 소유지분에 국한되고, 그로 인한 보상도 매우 제한적이다.